隨著全國房地產(chǎn)市場去庫存政策持續(xù)發(fā)力，商品房庫存延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。11月27日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底，受監(jiān)測的80個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月同比下跌。
對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國80城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫存規(guī)模回落到了四年前。事實(shí)上，2015年以來全國80城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下跌態(tài)勢(shì)，這也意味著全國去庫存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。
具體來看，各線城市樓市庫存普遍下跌。截至10月底，一、二以及三四線80個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。這些城市均出現(xiàn)了環(huán)比和同比下滑態(tài)勢(shì)，未來部分房價(jià)上漲過快、庫存偏少的城市，補(bǔ)庫存的空間依然較大。
10月，80個(gè)城市中有67個(gè)城市庫存低于去年同期水平，另有13個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長。其中珠海、合肥和惠州三個(gè)城市庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到95%、79%和77%。80個(gè)城市中，有67個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中杭州、柳州和馬鞍山的同比跌幅較大，分別為55%、49%和38%。庫存同比下跌的城市數(shù)量明顯多于上升的數(shù)量，80城補(bǔ)庫存的節(jié)奏需要加快。
同比連降27個(gè)月 80城住宅庫存規(guī)模回到4年前
從供求結(jié)構(gòu)來看，2017年10月商品住宅新增供應(yīng)規(guī)模整體上小于成交規(guī)模。80個(gè)城市新建商品住宅新增成交量為3617萬平方米，環(huán)比減少1.5%，同比減少27.2%。對(duì)比供應(yīng)數(shù)據(jù)，10月樓市供小于求，使得庫存規(guī)模總體上有所下滑。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，各地普遍實(shí)行嚴(yán)格預(yù)售審批政策，是庫存減少的主要原因。“2017年10月，80個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為2782萬平方米，環(huán)比減少33.3%，同比減少36.4%。總體上看，10月房企推盤節(jié)奏有所放緩。這也說明當(dāng)前預(yù)售證管控政策依然是比較嚴(yán)厲的，且超乎預(yù)期。”他說。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“今年前十個(gè)月，全國80個(gè)城市新批準(zhǔn)的預(yù)售面積為32711萬平方米，同比下跌16.5%。預(yù)售證發(fā)放規(guī)模減少，一方面和各地前兩年供地節(jié)奏放緩有關(guān)，另一方面也和各地價(jià)格管控有關(guān)。實(shí)際情況是，很多高價(jià)樓盤若不主動(dòng)調(diào)低申報(bào)價(jià)格，那么就會(huì)面臨無法獲得預(yù)售證的尷尬。”
從存銷比來看，10月，80個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個(gè)月，該數(shù)值和9月持平。
此外，截至10月，一、二和三四線80個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、10.7和10.9個(gè)月。相比9月11.6、10.6和10.8個(gè)月的數(shù)值，三類城市均有所反彈。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“觀察近期這三類城市的存銷比數(shù)據(jù)，縱向看，基本都呈現(xiàn)了在低位水平上微小反彈的態(tài)勢(shì)。從橫向看，一線城市的去化周期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經(jīng)增長到壓迫房價(jià)下跌的程度，這也可以解釋近幾個(gè)月國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)中，一線城市房價(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。”
“今年前十月全國樓市深度調(diào)整，充分體現(xiàn)了調(diào)控政策效應(yīng)。尤其是一些房價(jià)過快上漲的城市，在預(yù)售證發(fā)放上持續(xù)收緊，這對(duì)于督促房企降價(jià)、穩(wěn)定房價(jià)等都發(fā)揮了重要的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從短期來看，至少在今年年底前，考慮到房價(jià)穩(wěn)定的政策導(dǎo)向沒有變化，所以年底前部分城市依然會(huì)執(zhí)行較為嚴(yán)厲的預(yù)售證管控政策，這會(huì)制約庫存規(guī)模的上升速度。”
