盤點一年間樓市劇變:完成從調到控巨大轉折

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          去年“930新政”實施至今,樓市一年間經歷了猛烈的調控浪潮,限購、限貸、限商、限價、限售等政策襲如暴風驟雨,行政力強勢致冷房地產市場。

          盤點一年間樓市劇變:完成了從調到控的巨大轉折

          從過往實踐看,“限字令”催生的市場平衡頗為脆弱,調控遠未能畫上句號。當下,樓市站在“十字路口”,房價“大起大落”風險猶存,亟須建設長效機制。

          調控:從“調”到“控”

          業內人士認為,延續十余年的樓市調控主旋律當下越發緊促高亢,一年內強勢完成了從“調”到“控”的巨大轉折。行政力貫穿需求、供給、價格三大市場要素,正在重構樓市秩序。

          ——控需求:限售、限貸、限購三管齊下,降低購房意愿,抬高投機門檻。

          9月22日以來,多個城市聚焦限售,出臺新一輪調控政策,使得執行不同年限限售政策的城市數量接近50個。

          “限制商品房銷售、剝奪商品屬性,關閉了短期炒房的大門,能有效牽制樓市投機的腳步。”業內說,限售政策緊扣“房子是用來住的”的定位,圍繞需求做減法、給樓市降溫。

          政策圍繞需求端發力,還對準長期投資者,提高房貸利率,強力遏制“杠桿入市”。

          半月談記者調研了解到,從此前較為普遍的打八折,到目前最高上漲20%,北上廣深以及杭州、南京、成都等熱門城市房貸利率年內持續攀升,杠桿購房長期成本大幅上揚。

          ——控供給:“購租并舉”取得實質性進展,買房不再是扎根城市的唯一選擇。

          北京提出今后五年推進25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房落地,上海、廣州、杭州推出多塊“只租不售”住房用地,深圳則提出建設人才租賃住房、企業配建自持租賃住房、收儲城中村房統一租賃等。一些地方還在嘗試,逐步剝離戶籍、學籍等與商品房之間的關聯。

          政策供給端發力也著手“規范”,限制“類住宅”干擾市場。今年3月底,北京市住建委發布公告,明確“商辦類項目最小切割單元劃定在500平方米”,“銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織,而非個人”等。記者了解到,目前已經有20多個城市出臺類似“限商”政策。

          ——控價格:在需求端做減法、供給端做加法的前提下,調控政策還實施限價管制,以2016年10月房價為紅線,設置了房價“天花板”。

          商品房交易的市場化程度較高,但并非意味著其能任意發展。此前十余年,房地產市場化突飛猛進的進程中,房子的投資屬性持續放大,投機心態和行為蔓延,扭曲了市場供求關系、導致價格信號失靈。

          在穩定市場環境下,價格紅線是對“減少需求、增加供給”調控政策執行的倒逼,是對投機行為的監測,也是對調控成效的檢驗。

          心態:“拐點”難期

          在濃烈的調控氛圍中,“樓市拐點已至”、“房價歷史大頂”的聲音漸起,不少輿論認為樓市正在經歷一場前所未有、顛覆性的變革。然而,強烈的政策信號仍難給樓市劃定清晰的走向,市場參與者的心態照舊復雜分化。

          “調控動了真格,我也不敢再等房價下跌。”碩士畢業后留京六年的白領李大偉說,這些年他對樓市調控、房價“拐點”的每一絲期待、僥幸與遲疑,都化作無情的打臉和懊悔的淚水,“今后但凡再有機會,我都會奮力一搏”。

          記者調研發現,具體到個體購房者,尤其是對入城剛需而言,看跌的預期已然敗給了過往的經歷,“有錢趕緊買房”的想法仍然占據主流。

          對于部分樓市投資者而言,調控高壓線仍然抵不住暴利的誘惑,買房仍是首選。有樓市投資客分析說,結合歷史規律看房價下跌與上漲的可能,當下在大中城市買房的收益仍然大于風險,兩三年的限售期也值得熬一熬。

          相較投資者,房地產開發企業對于樓市走向的預期,則有明顯分化。中部某省會城市一家房地產開發企業負責人說,該省會城市周邊有競爭力城市少、省內吸附力強,每年凈流入人口超過20萬,房企十分看好市場:如果現有調控政策放開,房價會有明顯上漲。

          然而,另一些大型房地產企業,在本輪樓市調控的暴風驟雨中,嗅出了不同的味道。

          龍頭房企萬達集團賣掉酒店資產、出售萬達城股權,阿里巴巴、螞蟻金服與政府聯手打造全國首個智慧住房租賃監管服務平臺……在一些大型房企和資本看來,本輪樓市調控“危中有機”,它宣告了“存量房時代”的到來,也預示著房地產服務業將崛起成為下一片藍海。

          “通過土地增值獲得增值的模式已經失去了效用,未來2至3年是房地產行業最棘手、復雜、難受的時期。”杭州綠城中國控股有限公司總裁曹舟南表示,綠城正在積極擁抱存量房時代、謀求戰略轉型,從營造“美麗建筑”向創造“美好生活”轉變。

          后市:“脆弱平衡”

          統計數據表明,近幾個月多數城市房價企穩,市場供需對接逐步平衡。但從多個角度看,這種行政力維系的市場平衡較為脆弱。

          一是重壓之下的樓市交易依舊火爆、暗流涌動。記者調研了解到,“限價令”出臺以后,“買房搖號”“買賣購房指標”的“一房難求”現象在多個城市上演,奇貨可居。

          業內表示,多數城市采取的限售、限貸、限購措施,是通過抑制需求來控制房價,但實際需求還在,只是暫時被堵住。

          二是土地市場熱度未見明顯消退。從杭州、合肥、南京等地土拍情況看,開發商拿地的迫切程度以及對價格的承受能力,堪稱“前所未有”。

          東部某省會城市房管局負責人坦言,雖然采取一系列調控政策調控市場,穩定預期、遏制“地王”,但房企拿地熱情依然不減。

          “對開發商來說,最重要的就是拿地,尤其是在一線城市和熱門二線城市,有了地就有未來,拿了高價地可能會死,但沒有地一定會死。”一位房企負責人說。

          三是部分城市住宅庫存告急。業內人士認為,連續兩年需求釋放、交易量屢創新高,加之當前預售證限制,使得一些熱門城市住宅庫存拉響了警報。

          從以往周期看,調控政策也有其“保質期”:一旦市場認定政府調控偃旗息鼓,市場各方力量彼此博弈即會結束觀望,迅速打破平衡,帶來房價異動。

          雖然市場普遍預期未來一段時間內,樓市“五限”調控不會放松,但這仍不足以維持樓市長期平穩。目前,樓市站在“十字路口”,關鍵是長效機制建設取得實質性進展。

          專家建議,采用立法等手段進一步完善商品房、公共住房、租賃住房等住房基礎性制度,完善國家住房制度總體框架,確保“租售并舉”“共有產權住房”“租房落戶”等應急性的調控舉措規范化、常態化。

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