“未來的市場規(guī)模如果達不到千億，就幾乎沒有玩的資格！”在2017年，很多中型房企提出了千億目標，只為拿到一張進入樓市下半場的入場券。

　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1～10月突破千億規(guī)模的房企已達12家。記者注意到，碧桂園、萬科和恒大在3月份就突破千億，之后每個月突破千億的企業(yè)都在增加。而與2016年的千億房企名單相比，除了龍湖的躋身和萬達的掉隊，TOP12成員已全部亮相。同時，招商蛇口、新城控股、旭輝集團、萬達等處在800億元左右的規(guī)模。業(yè)內(nèi)分析稱，今年達到千億規(guī)模的企業(yè)將達到17家。

　　明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，未來兩三年內(nèi)，TOP30的門檻就會是1000億元，并且將占有60%以上的市場份額。屆時對房企來說，千億就是一條保命線，只有在保住命后，企業(yè)才有精力去尋求其他利潤增長點。

　　為擴大規(guī)模加速拿地推盤

　　眾所周知，房企目前實現(xiàn)快速規(guī)模擴張的主要途徑，就是通過招拍掛、收并購、合作開發(fā)、交換股權等方式快速增加項目儲備面積。

　　據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，房企并購案已超過160起，涉及資金超過3300億元，約為2016年全年的83%。在獲取土地方面，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)在1～10月間拿地總金額達9732億元，占TOP50企業(yè)的50.7%。

　　業(yè)內(nèi)分析師朱一鳴在接受記者采訪時表示，由于行業(yè)規(guī)模有限，今后集中度會越來越大，擁有話語權的開發(fā)商也會集中在千億企業(yè)中。

　　以今年7月新躋身千億榜單的龍湖為例，據(jù)其2017年中期業(yè)績披露，今年上半年龍湖獲得40幅土地，平均樓面地價5930元/平方米。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，下半年龍湖陸續(xù)在長沙、天津、嘉興、佛山、南京、青島、成都、杭州、重慶地斬獲土地十余宗。

　　龍湖CFO趙軼此前在龍湖業(yè)績發(fā)布會上表示，2017年龍湖用于拿地的預算是400～500億元。但據(jù)記者不完全統(tǒng)計，龍湖年內(nèi)拿地金額已超過800億元。而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1～10月龍湖的銷售金額為1415.3億元。

　　不僅龍湖，為尋求規(guī)模增長的房企大多處于一手加速拿地、一手加速推盤的狀態(tài)。10月31日披露三季報的金地集團，其在今年1～10月間就增加了51個項目，且前三季度同時運作的項目達103個。另據(jù)其披露的計劃推盤公告，金地平均每兩個月推盤數(shù)量都在40個左右，今年最后兩個月也將新推盤38個。

　　事實上，從拿地到拿到預售審批，開發(fā)商的速度正在加快。據(jù)一位知名房企內(nèi)部人士向記者透露，根據(jù)項目不同，這一周期普遍在3～6個月左右。業(yè)內(nèi)人士表示，以往最慢的能長達18個月。

　　“如果房企一味追求規(guī)模，導致資金跟不上、利潤下滑嚴重等問題，很容易在追求千億的路上被收并購。相應，企業(yè)也怕拿錯地。”朱一鳴認為。

　　進入千億后面臨綜合考驗

　　明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，已進入千億門檻的企業(yè)有著比較成熟的戰(zhàn)略縱深，在房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)業(yè)務上，只要在結構上均衡好城市布局，是不需要冒很大風險就能獲得快速增長。但為實現(xiàn)2000億、3000億甚至更遠的目標，他們就需要盡快尋求新的利潤增長點并快速做大做強，如物業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、長租公寓、TOD等。也就是說，千億級的房企原本單純追求規(guī)模的道路變成兩個跑道，一個是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，一個是多元的創(chuàng)新業(yè)務。

　　對以萬億規(guī)模為目標的萬科來說，配套服務商的角色已駕輕就熟。不久前萬科在寧波舉行的媒體交流會上，郁亮就說道，未來萬科要成為美好生活的場景師，來匹配城市配套服務戰(zhàn)略。萬科集團高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海也表示，萬科正在參與特色田園鄉(xiāng)村建設工作，致力于整合城鄉(xiāng)資源，促進城鄉(xiāng)互動，拓展企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展新邊界。

　　對此，萬科方面向記者表示，選擇在農(nóng)村做城市配套服務商，是基于農(nóng)村與城市間相互融合的關系，萬科希望通過農(nóng)業(yè)運營、鄉(xiāng)村運建、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村服務為農(nóng)村居民提供更好的公共服務，實現(xiàn)城鄉(xiāng)配套均等化。

　　劉策認為，現(xiàn)在大多數(shù)房企的轉型、涉足創(chuàng)新業(yè)務等，都是以獲得更多項目資源為核心的。

　　以“大基建”為主要業(yè)務之一的綠地就是如此。綠地方面對記者表示，基建+地產(chǎn)能形成1+1大于2的效果，并且有助于城市運營商獲取大規(guī)模優(yōu)質且低成本的戰(zhàn)略項目，也是綠地在土地價格高企的行業(yè)背景下，能保持低土地成本等優(yōu)勢的關鍵，如綠地杭州灣新區(qū)項目即是如此。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士直言，很多房企轉型城市運營商并不是一件易事，也不是因為基礎建設利潤微薄不愿涉足，事實上，與城市協(xié)同發(fā)展的基建、配套、產(chǎn)業(yè)等，對企業(yè)的綜合能力要求更高，不是其他房企不想做，而是沒有能力做。

　　該業(yè)內(nèi)人士認為，類似大基建、城市運營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等項目，規(guī)模千億的房企都有機會去嘗試，當然也這考驗企業(yè)與政府的談判能力以及基建和地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的能力，萬科、綠地這樣規(guī)模更大的企業(yè)顯然更有優(yōu)勢。