2013年7月，成都商報(bào)房產(chǎn)版針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)售后返租現(xiàn)象進(jìn)行了為期一個(gè)月的深入報(bào)道，報(bào)道之后成都市工商局、成都市城鄉(xiāng)房管局等部門都加大了執(zhí)法力度，而各大專業(yè)市場(chǎng)關(guān)于售后返租銷售模式的宣傳也銳減，投資者和購(gòu)房者也減少了對(duì)這類產(chǎn)品的購(gòu)買。
時(shí)間過(guò)去了兩年，近期成都商報(bào)記者再次深入成都專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些專業(yè)市場(chǎng)依舊在靠返租、包租，承諾高回報(bào)率吸引購(gòu)房者和投資者，而其中不乏更加高風(fēng)險(xiǎn)的變異產(chǎn)品出現(xiàn)。
核心提示
售后包租 最高可被判刑10年
售后返租，也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其樓盤(pán)出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分房款或償付一定租金回報(bào)。2013年1月，最高法做出專門規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判十年有期徒刑。
典型案例1
大港建材城：投資5萬(wàn)無(wú)產(chǎn)權(quán) 回報(bào)率驚人
“我們現(xiàn)在有兩種產(chǎn)品，一種產(chǎn)品的最高回報(bào)率為11%，一種回報(bào)率為17.5%。”前日在大港建材城，一位姓江的投資顧問(wèn)表示，第一種產(chǎn)品前3年租金按照每年總房款的8%一次性直接抵扣房?jī)r(jià)，第4、5年按照不低于簽約價(jià)的9%進(jìn)行返還，第6、7年按照不低于簽約價(jià)的10%進(jìn)行返還，第8、9、10年按照不低于簽約價(jià)的11%進(jìn)行返還。
對(duì)方現(xiàn)場(chǎng)算了一個(gè)賬：以沿街138號(hào)商鋪為例，總面積為99.55平方米，單價(jià)10502元/平方米，總價(jià)為1045474元。扣除前三年返還的24%，購(gòu)房者實(shí)際需要支付為794560元，這也為實(shí)際簽約價(jià)格，實(shí)際平均單價(jià)約為7982元。第4、5年按照9%返還，每年返還房租約為71510元;第6、7年按照10%返還，每年返還房租約為79456元;第8、9、10年按照11%返還，每年返還房租約為87402元。整體拉平，10年里的平均收益率約為7%左右，在整個(gè)成都商業(yè)市場(chǎng)來(lái)看都是一個(gè)很不錯(cuò)的收益率。
而除了這種方式外，另外一種產(chǎn)品的收益率更高，6年里年收益率最高為17.5%。“我們這種產(chǎn)品的投資門檻大概在5萬(wàn)左右，最小可購(gòu)買8個(gè)多平方米，每個(gè)平方米差不多6000元左右的價(jià)格。”江顧問(wèn)表示，這種產(chǎn)品是6年包租的模式，6年期間購(gòu)房者是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，但6年之后可以優(yōu)先購(gòu)買鋪面。“如果6年之后你不購(gòu)買鋪面會(huì)全款返還，投資者最高享受17.5%的年收益率，每半年結(jié)算一次，第一個(gè)半年是按照13%年回報(bào)率來(lái)返還，以后每半年提高0.5%，最高年回報(bào)率可達(dá)17.5%。中途如果返還結(jié)算不及時(shí)，投資者可以隨時(shí)要求退還成本。”
按照這一說(shuō)法，投資5萬(wàn)，在6年后，回報(bào)總共將高達(dá)93.75%，即4.6875萬(wàn)元。但需注意的是，投資者在購(gòu)買商鋪后，與其簽訂返租合約的并非開(kāi)發(fā)商，而是商業(yè)管理公司———成都大港建材城管理有限公司。雖與開(kāi)發(fā)商成都大港置業(yè)有限公司同屬大港集團(tuán)，但屬于不同的主體。
實(shí)地調(diào)查
一期運(yùn)營(yíng)近3年 現(xiàn)在月租金30元
“現(xiàn)在一期基本都租出去了，租金平均是30元/平方米·月。”江顧問(wèn)表示，所有的新興市場(chǎng)都有一個(gè)培育期，現(xiàn)在雖然租金比較低，但是10年之后的租金肯定會(huì)不一樣。
大港建材城目前已運(yùn)營(yíng)近3年，在記者對(duì)這一租金無(wú)法保證高收益率進(jìn)行質(zhì)疑時(shí)，江顧問(wèn)表示現(xiàn)在就算是虧，開(kāi)發(fā)商也會(huì)自己補(bǔ)足收益率返還給購(gòu)房者。
記者隨后在大港建材城內(nèi)調(diào)查，大部分的商家都在開(kāi)門做生意，但還是有很多鋪面關(guān)著門，并不像置業(yè)顧問(wèn)所描述的為滿租狀態(tài)，而且記者看到在一期里進(jìn)行購(gòu)物的消費(fèi)者非常少。而據(jù)江顧問(wèn)表示，一期里的商家都是做批發(fā)的，不可能像做零售的那樣會(huì)有很多的客戶。“城里很火的賣場(chǎng)主要做零售，里面的很多貨都是從這里批發(fā)出去的。”
在提到二期有沒(méi)有銷售時(shí)，江顧問(wèn)表示：“之前在建的二期銷售過(guò)一段時(shí)間，但現(xiàn)在銷售的為一期。二期可能會(huì)開(kāi)業(yè)之后再進(jìn)行銷售。”
開(kāi)發(fā)商回應(yīng)
沒(méi)有返租類型產(chǎn)品，只有現(xiàn)鋪銷售
昨日，大港建材城銷售經(jīng)理蘇先生接受成都商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在大港沒(méi)有5萬(wàn)元門檻、最高年收益率17.5%、6年期間不擁有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品;而10年返租、頭三年24%收益直接房款抵扣、后7年遞增返還的產(chǎn)品以前的確銷售過(guò)，現(xiàn)在也沒(méi)有了。”當(dāng)記者詢問(wèn)現(xiàn)在銷售的產(chǎn)品類型時(shí)，蘇先生表示：“現(xiàn)在銷售的是現(xiàn)鋪，租金是購(gòu)房者自己去找商家收取。“17.5%這樣的收益太高了，怎么可能有這樣的產(chǎn)品。”
典型案例2
中潤(rùn)歐洲城：包租10年 前5年保底收益47%
“如果買100萬(wàn)元的鋪?zhàn)樱谝淮沃恍柚Ц?8萬(wàn)即可購(gòu)買，也就是說(shuō)在購(gòu)買時(shí)我們一次性返還租金為總價(jià)的42%，在第4、5年再返還總價(jià)5%的租金，剩余包租期的5年租金，你們自己收取。”6月2日，中潤(rùn)歐洲城的置業(yè)顧問(wèn)稱，現(xiàn)在歐洲城一樓商鋪的銷售價(jià)格為17000~18000元/平方米，鋪面為100平方米左右，二樓商鋪的銷售價(jià)格為13000元/平方米左右。
按照前5年返還47%來(lái)計(jì)算，前五年的年收益率平均為9.4%，這樣的高收益率已經(jīng)遠(yuǎn)超一般的商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率。
實(shí)地調(diào)查
開(kāi)業(yè)近兩年，項(xiàng)目一期還是免租
據(jù)資料顯示，2013年10月，中潤(rùn)·歐洲城一期正式開(kāi)業(yè)，截至目前一期已運(yùn)營(yíng)近兩年。“我們到目前為止是在免租期。”百年家居生活館位于中潤(rùn)·歐洲城A7館5-10號(hào)，其家居顧問(wèn)李女士稱，目前整個(gè)家具城大部分商家仍在免租期。
“我們現(xiàn)在沒(méi)有交過(guò)租金，如果未來(lái)要收租金，我們可能能承受的租金也就是30元/平方米·月左右。”中潤(rùn)·歐洲城開(kāi)業(yè)后就進(jìn)駐的美舒客家具商城家居顧問(wèn)黃女士表示。
“目前一期的鋪?zhàn)佣家炎獬鋈チ耍F(xiàn)在只能夠購(gòu)買二期的商鋪，如果是商家拿來(lái)自己經(jīng)營(yíng)不享受返租的話，整個(gè)銷售價(jià)格可以雙方進(jìn)行協(xié)商。”中潤(rùn)歐洲城置業(yè)顧問(wèn)表示，一期免租的鋪?zhàn)蝇F(xiàn)在都沒(méi)有了，一期的招商率是100%。
記者隨后在中潤(rùn)·歐洲城實(shí)地查看發(fā)現(xiàn)，大部分鋪?zhàn)佣紥炱鹆苏信疲胁簧偈谴箝T緊閉，有些鋪?zhàn)与m然開(kāi)著門，但店內(nèi)沒(méi)有開(kāi)燈。當(dāng)記者進(jìn)入店內(nèi)時(shí)，銷售人員才打開(kāi)賣場(chǎng)燈光。而在記者逗留的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，只看到3輛車停到項(xiàng)目停車場(chǎng)，在記者隨機(jī)逛的5個(gè)店鋪內(nèi)都沒(méi)有碰到其他消費(fèi)者進(jìn)入。
記者隨后調(diào)查周邊同類型專業(yè)市場(chǎng)，一樓的租金在35~50元/平方米·月。周邊家具大賣場(chǎng)招商顧問(wèn)葉小姐就表示：“這個(gè)價(jià)格還是經(jīng)營(yíng)得比較好的賣場(chǎng)的價(jià)格，有的賣場(chǎng)一樓最低租金只需要30元/平方米·月，而且很多賣場(chǎng)會(huì)用很長(zhǎng)的免租期來(lái)吸引商家入駐。”
開(kāi)發(fā)商回應(yīng)
不是返租，是直接在總房款中減免
“我們現(xiàn)在不是返租，我們是直接把前5年鋪面的租金一次性在投資者的房款中減免。”昨日，記者詢問(wèn)中潤(rùn)歐洲城有關(guān)負(fù)責(zé)人雷曉剛是否知道宣傳“返租”違法時(shí)，對(duì)方如此解釋。至于“10年包租”的承諾，雷曉剛表示前5年是由中潤(rùn)來(lái)經(jīng)營(yíng)，前5年租金收益在總房款中減免，后5年的租金隨行就市，投資者可自己出租，也可委托中潤(rùn)來(lái)出租。
但是，當(dāng)記者問(wèn)及如果后5年租不出去怎么辦時(shí)，雷曉剛一直用“隨行就市”來(lái)回應(yīng)。
三大疑問(wèn)
1、租金抵扣房款 購(gòu)房者占了便宜?
由于產(chǎn)權(quán)等原因，大部分的專業(yè)市場(chǎng)為只租不售。而同樣可銷售的專業(yè)市場(chǎng)中，萬(wàn)貫國(guó)際五金機(jī)電配送大市場(chǎng)目前的銷售價(jià)格均價(jià)在6000元/平米左右。而大港建材城現(xiàn)在10502元/平方米的單價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域市場(chǎng)水平，即便是減掉第一次直接抵扣的3年24%的收益率，銷售均價(jià)仍在7982元/平方米左右的高位，遠(yuǎn)高于周邊專業(yè)市場(chǎng)均價(jià)。這樣看來(lái)，開(kāi)發(fā)商這種返租的形式更像是一種“價(jià)格游戲”，用購(gòu)房者自己的錢購(gòu)買再通過(guò)返租的形式返還給購(gòu)房者，購(gòu)房者是否真的占到便宜了?
2、現(xiàn)有低租金如何維持高回報(bào)率?
按照目前大港建材城30元/平方米·月的租金來(lái)測(cè)算，現(xiàn)在大港的投資回報(bào)率僅在3%左右，如何維持高達(dá)11%的回報(bào)率?
而按照中潤(rùn)·歐洲城10年包租，前5年保底收益47%的政策，前5年年投資回報(bào)率為9.4%。按照其現(xiàn)在的一樓17000元/平方米的銷售價(jià)格，以周邊賣場(chǎng)一樓每月50元/平方米的較高租金來(lái)計(jì)算，其投資回報(bào)率僅為3.5%左右，兩者之間巨大的差距由誰(shuí)來(lái)填補(bǔ)。而按照目前中潤(rùn)一期大部分商家的免租政策，更是談不上投資回報(bào)率。
3、高回報(bào)率卻無(wú)產(chǎn)權(quán) 買鋪還是理財(cái)?
大港推出的年收益率最高17.5%的產(chǎn)品，投資者在購(gòu)買時(shí)并不能購(gòu)買到商鋪的產(chǎn)權(quán)，而是購(gòu)買經(jīng)營(yíng)權(quán)，6年之后有購(gòu)買商鋪的優(yōu)先權(quán)，但6年后商鋪的價(jià)格、經(jīng)營(yíng)狀況都是一個(gè)未知數(shù)。
即便這樣，開(kāi)發(fā)商仍能給予6年最高年收益率17.5%的高回報(bào)承諾，并且承諾購(gòu)買者在6年內(nèi)可以隨時(shí)要求開(kāi)發(fā)商返還本金，6年之后，投資者可以選擇購(gòu)買商鋪，也可以選擇要求全額退還本金。
這樣的行為看上去究竟是購(gòu)買高風(fēng)險(xiǎn)的金融理財(cái)產(chǎn)品，還是購(gòu)買商鋪呢?
市工商局
銷售時(shí)承諾返租屬違法 將依法查處
成都市工商管理局市場(chǎng)監(jiān)督管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日告訴成都商報(bào)記者，大港與中潤(rùn)如果在廣告或銷售中確實(shí)承諾“包租”、“返租”以及高回報(bào)率，明顯屬于違法。
其中，1996年國(guó)家工商總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫定規(guī)定》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。該人士指出，即便是17.5%的收益率是真的，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，它仍然是一個(gè)違法廣告。“對(duì)于違法內(nèi)容，我們會(huì)依法查處!”而2001年，建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》也明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售的方式銷售商鋪房。
律師說(shuō)法
返租包租宣傳有違規(guī)之嫌 賣經(jīng)營(yíng)權(quán)或涉嫌非法集資
泰和泰律師事務(wù)所合伙人劉俊告訴成都商報(bào)記者，大港建材城與中潤(rùn)·歐洲城承諾的高回報(bào)率，其宣傳的“返租”、“包租”有違規(guī)的嫌疑。
2001年，建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返租銷售或者變相返租銷售的方式銷售商品房。至于承諾能否兌現(xiàn)，取決于業(yè)主與返租方簽訂的合同。即便是收益能夠兌現(xiàn)，但這種方式本身就有違規(guī)的內(nèi)容。因?yàn)椋幢闶堑谌焦九c購(gòu)房者簽訂協(xié)議，但也屬于變相的“返租銷售”。
“如果開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)，銷售的商鋪不是獨(dú)立的商鋪，而是某個(gè)商鋪的一定面積，那么有可能涉嫌拆零銷售，這是一種違法行為。”劉俊表示，如果開(kāi)發(fā)商并不是以銷售商鋪為目的而承諾高回報(bào)吸收投資者資金，那么還有涉嫌非法集資的可能。
“經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓”在邏輯上應(yīng)該是，先由投資者與開(kāi)發(fā)商簽訂若干年租賃合約，并一次性繳納租賃款，然后再委托開(kāi)發(fā)商將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)租，獲取包租利潤(rùn)。劉律師表示，回報(bào)率受轉(zhuǎn)租順利與否、市場(chǎng)租金浮動(dòng)等因素影響，而包租通常由經(jīng)營(yíng)公司承擔(dān)，假如轉(zhuǎn)租不利、收益較差，普通的經(jīng)營(yíng)公司無(wú)法承擔(dān)資金壓力，甚至卷錢走人，極容易使投資者血本無(wú)歸。
業(yè)界聲音
返租包租和回購(gòu)行為違反商業(yè)地產(chǎn)基本原則
四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng) 冉立春
首先，給投資者承諾回報(bào)的主體應(yīng)該是商家而不是開(kāi)發(fā)商。但問(wèn)題是：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商承諾的年回報(bào)率8%~12%，商家根本承受不了。其次，返租行為割裂了開(kāi)發(fā)商、投資者和商家的利益關(guān)系：開(kāi)發(fā)商為了刺激銷售承諾高回報(bào)，投資者不關(guān)心經(jīng)營(yíng)只看回報(bào)率，商家關(guān)心的是經(jīng)營(yíng)收益和招商政策。冉立春稱，商鋪在沒(méi)有正式運(yùn)營(yíng)之前租金是零。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商給投資者承諾的高回報(bào)，并不是市場(chǎng)平均收益，而是人為制定出來(lái)的。
第三方公司簽約投資者 “責(zé)任有限”風(fēng)險(xiǎn)很高
中成房業(yè)成都公司副總經(jīng)理 趙亮
開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)第三方與投資者簽訂“包租、返租”協(xié)議，但第三方公司均是“有限責(zé)任公司”，其注冊(cè)資金往往不會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)，但面對(duì)動(dòng)輒幾千萬(wàn)上億的租金收益承諾，這樣的第三方公司難以承擔(dān)未來(lái)巨大的責(zé)任。
而大港承諾最高17.5%收益率的那種類型的產(chǎn)品，可以說(shuō)更像是一種高風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品，是“返租”、“包租”模式的變異產(chǎn)品。這種風(fēng)險(xiǎn)更高，投資者的資金安全更難得到保障。
撥86613333-1 舉報(bào)售后返租商鋪
“售后返租”的商鋪存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)多多，你身邊是否有這樣的商鋪在銷售，你是否買入了這樣的商鋪，請(qǐng)撥打成都商報(bào)熱線86613333-1咨詢或投訴。本報(bào)也將持續(xù)關(guān)注。
記者手記 高回報(bào)的承諾背后是高風(fēng)險(xiǎn)
上周末，記者跑遍了成都東南西北的專業(yè)市場(chǎng)。一些專業(yè)市場(chǎng)生意很好，例如富森美、八益、荷花池等。但反觀一些新興市場(chǎng)，基本可以用門可羅雀來(lái)形容。2013年7月，成都商報(bào)曾經(jīng)做過(guò)一組“專業(yè)市場(chǎng)售后返租大調(diào)查”，當(dāng)時(shí)一些開(kāi)發(fā)商描述這些新興市場(chǎng)都非常樂(lè)觀，承諾給購(gòu)房者和投資者的回報(bào)率有的高達(dá)12%。
但時(shí)過(guò)兩年，記者再次走訪這些新興市場(chǎng)，基本沒(méi)有發(fā)現(xiàn)哪個(gè)市場(chǎng)有熱火朝天的景象，而租金基本都徘徊在30元/平方米·月左右。沒(méi)有好的生意，口岸怎么能算是好口岸，又怎么會(huì)有高租金，那之前開(kāi)發(fā)商高回報(bào)率的承諾又如何兌現(xiàn)呢?
而記者還發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的專業(yè)市場(chǎng)除了一貫的售后返租、售后包租的模式之外，又變本加厲出現(xiàn)了一些變異的高回報(bào)產(chǎn)品。
2013年，成都商報(bào)在報(bào)道售后返租亂象之后，專業(yè)市場(chǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里對(duì)售后返租的宣傳顯得相對(duì)低調(diào)，但卻一直暗流涌動(dòng)。而現(xiàn)在，這一現(xiàn)象更是變本加厲，究其原因，有專業(yè)市場(chǎng)多年工作經(jīng)驗(yàn)的黃先生透露，很多的專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商并不是真正的開(kāi)發(fā)商，而更像是在玩資本游戲，抓住投資者追求高回報(bào)的心理，將高風(fēng)險(xiǎn)嫁接到了這些投資者身上，如果市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得好，則是皆大歡喜，如果市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不好，賣完房子就直接撤漂。而和投資者簽訂投資回報(bào)的主體一般都是有限責(zé)任公司，一旦申請(qǐng)破產(chǎn)，承諾給投資者的高收益就是水中月鏡中花，而投資者即便擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，靠一己之力也很難將鋪?zhàn)幼獾胶脙r(jià)錢，而鋪?zhàn)酉胍D(zhuǎn)手賣出更是難上加難。而現(xiàn)在新出來(lái)的這些變異的售后返租產(chǎn)品，投資者甚至連商鋪的產(chǎn)權(quán)都沒(méi)有，投資風(fēng)險(xiǎn)更高。
